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二手房交易“营改增”会增加税负吗?

现行关于二手房交易征收营业税的规定是20153月财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。其主要内容是三条:一是个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税。二是个人将购买2年以上(2)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。三是个人将购买2年以上(2)的普通住房对外销售的,免征营业税。营业税的税率为转让价格的5.6%(远郊区县为5.5%)。所谓的普通住房,是指所在小区容积率在1.0以下、单套建筑面积在140平米以下,且实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。

    可以看出,二手房交易中需交营业税的范围其实很小,一是房龄不足两年的,二是较高标准的非普通住房。这两点,对于北上广深的刚需者而言,一般都不会涉及。换言之,即使营改增后有针对全行业的减税效果,广大工薪阶层也难于享受到。

即使是在能享受到政策好处的2年以上非普通住房交易中,实际减轻的税收负担也很有限。按现在流传的消息,房地产业营改增后将适用11%的增值税税率,相较于现在已经实际按增值额征收营业税的情况,税基不会变,但名义税率则有上升。这样分析下来,只有出售2年内的住房才能享受到这一政策带来的好处了。

但就“营改增”这一税制改革的重头戏而言,将极其复杂、产业链条极长的房地产业纳入范畴,却可以称得上是一个标志性举动,标志着营业税这一古老却不适应现代经济发展的税种终于退出历史舞台,而更加中性、更加适应现代经济的增值税成为主流。结合正处于转型升级艰难期的中国经济而言,目前全社会都十分营改增所带来的减税效果。对此,财政部与国税总局的领导已反复表示,要采取各种措施,保证全面营改增后所有行业税负只减不增。为此,财政部已将今年的赤字率提高到3%以应对减税的需要,今后可能还将出台一些过渡性措施来帮助可能出现的实际税负增加的个别地区和行业。从这一点看,以减税降负来减轻企业经营压力,以供给侧结构性改革来调整经济增长方式,正实实在在地走在路上。

由于种种原因,当前国内外各方面于中国经济的发展趋势都有些悲观情绪,对于政府如何推动已进入深水区、利益纠葛极其复杂的深层次改革的信心也有些不足。现在,政府誓言要在今年51日推出具有显著减税效应的营改增,相当于对全社会做了一个改革承诺,曲折表达出政府可以“自己革自己命”的改革决心。如此,就能在一定程度提振全社会的信心。从这个角度理解,尽管二手房交易营改增后能实际享受到的人群与住房数量相对有限,但营改增整体却是影响巨大、减税金额空前的。 

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