十八大以后，全社会都在聚集新型城镇化建设的问题。什么是新型城镇化？各方面有许多说法。我认为，要理解什么是新型城镇化，首先需要认识、把握此前的城镇化。因为任何新认识都不是从天下掉下来的，此时之新，一定是相对于彼时而言，而且是相对于彼时出了问题的部分而言。
     城镇化是个极其综合的事情，涉及到经济、社会、体制等方方面面。从学科上来说，更是包罗万象。经济学自不必说，在我所接触到的文献中，还有城市建设的、规划设计的，还有生态环境保护的……极难把握。在认真学习了很多城镇化的文章与案例，我形成了认识、把握城镇化的“产”、“城”、“人”三条线索，与诸君共享。
     第一是产业。从国际上城市化的情况和历史经验上看，工业、特别是需要大量劳动力的制造业曾经是城市化最根本的推动力。其中的原因不言自明：制造业需要大量劳动力，劳动力跟随工作机会而流动，人口集聚自然形成城镇，再形成社会。实际上，这也是我国改革开放以来城镇化的主要推动力，典型的如浙江、江苏和广东，这些地方要么是基于个体私营经济、要么是基于乡镇企业，要么是基于外资企业，也可能是二者或三者不同程度的融合，导致这些地方成为制造业中心，在放宽农村人口流动的背景下，自然形成了一个一个的城镇。以现在的眼光看上去，当时的城镇小、散、乱，但不可否认的是，这些当时缺乏政府主动作为的小城镇，正是后来形成大城市、特大城市、城市群的基础和前身。
     产业对于城镇的作用，现在仍然十分明显地在起作用，一些不能很好解决这个问题的城市，即使城市建设很齐备，也有可能沦为所谓的空城和鬼城。不过，促进城镇化是不是一定是制造业，或者说是不是必须首先是制造业，这个问题现在还不十分清楚。长三角、珠三角的城市通过“腾笼换鸟”、产业转型升级，已经从制造业过渡到研究开发、设计、承接服务外包等为主的第三产业上来，第三产业对于城镇化的支撑不可小觑。但对于那些没有经过制造业洗礼，因而没有形成相应人才与研究发力量储备的的地区来说，能不能直接越过制造业，奔向服务业，并以此获得城市的持续繁荣，现在还在未定之间。另外还有现代化农业，能否成为城镇化的基础，似乎一方面需要从理论上重新定义“什么是城镇？”，另一方面也还有待成功实践的佐证。
     第二是城市建设。作为集聚大量人口之地，城市需要一系列基础设施，如道路、公共交通、住房、供水、供气、各类管网、城市绿地等等，以及随之而来的城市管理。这方面，各地在不同时期有不同的经验与做法。我注意到有两个共同之处，一是政府通常是缺钱的，二是找钱主要靠的土地。比如，在改革开放的初期，温州龙港造城的钱来自于附近做小生意发家的“万元户”，政府通过向其出售宅基地，吸引这些农民自理口粮来到龙港，农民自己修起了住房和一些商业用房，与此同时，镇政府则收到了1000万元（那时是很大、很大的一笔收入）的“公用设施费”，用来建设基本的公用设施。“农民第一城”就这样建造起来。到开发区在全国各地开花的时期，钱的问题一是靠上级政府给予优惠政策、“放水养鱼”，二靠招商引资、土地运作。比如现在发展得极好的苏州工业园区，兴建之初江苏省政府免收五年的财政收入，用于培植财源。当然这其中也涉及到土地运作。到后来，各地发展出围绕土地的一整套“城市经营”的运作方法、围绕产业政策优惠为主的招商引资方式，就在全国各地遍地开花、广为传播了。
     第三是人。不论是城市建设，还是产业发展，其核心都离不开人。这方面的情况就比较微妙了。我试作一个归纳，一是分人而言，如果是制造业所需要的低端劳工，各地政府似乎没有采用过什么特别的政策，无非是放开城市的大门，让人进来就行了，只管用不管养，于是造成了现在已成为巨大社会问题的农民工现象。但如果是产业发展（包括制造业和服务业）所需要的高端人才，政府往往制定了各类优惠政策，在社保、住房、教育、工资等待多个方面极尽优待，引人进城。时至今日，通过制定各类优惠政策吸引人才（包括海归）参与本地建设仍是各地发展城镇的标准化做法。
     理论上讲，城镇化发展过程中，产、城、人这三条线索应当基本同步进行。从后来的结果看，但凡那些把这几个问题同时推进的地方政府，都是现在发展稳定、势头勇猛且持续性极强的地方，如长三角和珠三角。但现实地看，各地城镇化过程中，更多地则是这三条线索或多或少的背离或不同步。
     第一，“产”、“城”不同步。典型是的在西部、二三线城市盛行一时的“房地产造城”运动。标准做法是：先用包括土地和税收在内的优惠政策吸引全国的房地产商前往造城，然后，（政府希望）能集聚人气、推动产业发展，形成三者同步的局面。从结果来看，有两种情况，一是顺利地跟进了产业，产城逐渐同步发展，二则是迟迟不能完成发展产业的重大任务，造成“空城”、“产业空心化”的严重问题，城镇化质量堪忧。最近有媒体报道了一批“鬼城”，就是这样的例子。
     第二，“城”“人”不同步。一种情况当然是上面所讲的，有城市没有人，但最成问题的却是人形式上在城市但实际上并不在。这就是极具中国特色的农民工问题，也可以说是这么多年来我国城镇化进程的最大失误。
     说到这里，“什么是新型城镇化？”的答案已呼之欲出了。简言之，就是能协调“产业”、“城市”、“人”三因素的发展道路，缩小、协调三者之间的差距，争取能同步发展。亦即“提高城镇化质量”是也！
     延展一下。对于“人”的问题，现在似乎有一种渐进推进的解决方式。第一，是将本地人口（从前是农民）解决纳入城市和基本公共服务体系，这就是发韧于成都、现在已被总结为中国城镇化基本经验之一的“城乡一体化”，现在已经为很多地方政府所接受并实践；第二，逐渐将外来农民工纳入本地社保和公共服务体系，这个问题在18大中已经提出，但实践中起步极小，原因还是在于问题积累时间过长，现在解决起来的成本已经极其巨大。我们刚完成过一项关于农民工市民化的成本问题研究，测算结果是1.8万亿元！（有很多限定条件，此处忽略）。
     还有一个值得注意的趋势，那就是随着中央政策的明朗，中西部地区、特别是二三线城市，推进城镇化的积极性十分高涨。但是，由于缺乏东部、沿海地区发展经济的条件，因此对于城镇化的理解与作为还是停留在“造城”的阶段，而且更要命的是，这些地方还“缺人”。用我们的三因素法分析，城镇化三条中就缺了两条！且前面二、三十年的经验已经证明，这是条走不通的路。当地政府当为之慎！还是实事求是、脚踏实地，积极寻求符合本地实际的“有特色的城镇化之路”吧！