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20%的房产交易个税:降低房价还是推高房价?

前日,国务院出台了房地产调控的新五条,其中对交易所得征收20%的个税的说法引起轩然大波。据报道,这几天一些地方出现了二手房交易火爆的现象,多家房产中心前排起了长长的队伍。果然是一记重拳,很久没有看到这样立杆见影的政策了。
 对房产交易所得征收个税符合有关法律规定。《中华人民共和国个人所得税法》第二条列举了11项应纳税所得,其中第九条即为“财产转让所得”课税项目,该法第三条进一步说明,“特许权使用费所得,利息、股息、红利所得,财产租赁所得,财产转让所得,偶然所得和其他所得,适用比例税率,税率为百分之二十。”
 关键在于“所得”的概念。从税收上讲,所得是指扣除的成本因素后的净收入,比如企业所得税,其应纳税所得是按各项规定扣除了全部成本因素后的净收入,基本上相当于利润。套用到财产转让所得上面,应计税所得就是:房产转让收入—(购置、持有房产的相关成本)后的净所得。
 由于房产涉及无数的个人和家庭,且取得房产时的情况各不相同,因此“购置、持有房产的相关成本”很难核定。以其中最大项的购房成本而言,如果是近十来年买的房子,提供相关的发票是有可能的,但1998年住房改革前后取得的房子,我估计很难有人能提供这样的证据。即使是前一种情况,也不排除有的人因为这样那样的原因把发票搞丢了,以及出于种种考虑,即使有也不愿意出示的情况。因此长期以来,各地在房产交易时都是按交易金额的1-3%征收个税。这种情况有点类似于营业税和增值税的关系。
 因此,征收20%的房产交易所得在具体操作上的确存在很多困难。各地如何执行,还是一个未知数,最大的可能还是要做出某种变通。
 更重要的是,我认为征收20%的房产交易所得这一政策的调控对象不清楚,实践中很可能发生事与愿违的情况。对于当前的房地产市场,决策层也承认在当前的形势下,房价上涨有一定的客观必然性。另一方面,经过各方面一轮又一轮的激烈讨论,现在已经形成了当前房地产调控的三个主要着力点:一是稳定预期,二是抑制投资、投机性购房,三是增加房产持有环节的税收。每个政策目标都有一套相应的政策工具与之对应,如各地政府大力建设的保障房,对应的是稳定预期;提高银行贷款的首付与利率,对应的抑制投机,开征房产税则对应的则是增加房产的持有成本。当然三者之间也有交叉。
 征收20%的房产交易个税,要达到什么目标呢?其着力的对象是谁呢?我有点看不明白。理论上讲,该税的承担者是卖房的人,因为他(她)获得了交易所得。但税收的基本理论告诉我们,纳税人与负税人往往是不一致的,这就是所谓的税负转嫁原理税负之所以能转嫁,主要是因为供求弹性所致。只有需求缺乏弹性,求之者众,那个表面上纳税的人就有可能、有条件将所有税负全部或部分地转嫁给其交易方,从而让政府打出的重拳如同落在棉花上一般。这种因为税负转嫁而发生的调控错位、调控失败,书本与实践中比比皆是。
 具体到房产市场。全国的情况不好一概而论,但在北上广这样的中心热点城市,房子一直是个卖方市场,所以在二手房交易上,形成的行业惯例都是由买房人承担相关税费。一旦将20%的个税落实下来,结果只能有两个:
 一是仍然由买房人承担,这就相当于政府通过征税在提高房价,明显与政策初衷不合。
 二是由卖房人承担,对此可能有两个结果,一是卖房人被高额的税金吓退,干脆不卖了,如此的结果是减少房产市场的有效供给,这就为下一步房价上涨创造了条件,也明显与政策初衷不合。
 当然还有一种可能买卖双方各承担一部分,但即使如此,政策效果的方向仍然不会改变,无非是略微降低了强度而已。
 这个政策对于抑制想现在购房用于投资(机)的那部分人是有用的,考虑到要交如此多的税,也可能会将打消一部分人通过买、卖房获得的动机,不过这政策链条也太长了点,似与当前之事无补。
 总之,市场很复杂,经济学很奇妙。有良好意愿与良好出发点的政策,经过市场的诸般发酵后,最后的结果可能会与决策者的意愿大相径庭。当为之慎!
 
(2013年3月3日星期日)
 

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